Cum vinzi o locuință dacă sunt mai mulți proprietari?

Dacă vrei să vinzi o locuință și nu ești singurul ei proprietar, înseamnă că trebuie să ai acordul celeilalte persoane și anume al coproprietarului. Fie că este vorba de doi sau chiar mai mulți proprietari, vânzarea imobilului nu poate avea loc fără acordul unuia dintre ei.

În acest articol îți punem la dispoziție informațiile pe care este important să le cunoști dacă vrei să vinzi o locuință unde sunteți doi sau mai mulți proprietari.

Cuprins:

 

Vânzarea când toți proprietarii sunt de acord

Procesul implică în principal pregătirea actelor necesare pentru vânzarea apartamentului. Așadar, indiferent de numărul de proprietari, actele imobilului trebuie să fie în regulă pentru a putea face tranzacția. Diferența este că la notar, atât pentru semnarea antecontractului, cât și pentru a contractului de vânzare-cumpărare, vor trebui să fie prezenți toți proprietarii apartamentului pentru a semna.

  • pentru semnarea antecontractului veți prezenta la notar: 
    • buletinul
    • actul de proprietate al imobilului
    • extras de carte funciară pentru informare
  • pentru semnarea contractului veți avea nevoie de:
    • buletin
    • actul de proprietate
    • certificatul de atestare fiscală
    • cadastru și intabulare
    • extrasul de carte funciară
    • certificat de performanță energetică
    • adeverință eliberată de asociația de proprietari sau locatari pentru a face dovada că ești la zi cu plățile

Recomandare: Află toate detaliile despre actele pe care trebuie să le prezinți în calitate de vânzător din articolul: Acte necesare vânzare apartament – Cu ce te prezinți la notar și ce cheltuieli îți revin?

Notă 1: Certificatul fiscal se eliberează fiecărui proprietar în parte, potrivit cu cota-parte indiviză a acestuia. Așadar, în ziua semnării la notar, fiecare proprietar va trebui să prezinte certificatul de atestare fiscală pentru cota deținută.

Notă 2: Apartamentul trebuie să fie lipsit de datorii la întreținere, altfel nu poate fi vândut, chiar dacă a existat în prealabil o înțelegere între voi, proprietarii și cumpărător (care a acceptat să preia datoriile). Acest lucru nu este valabil în fața notarului.

  • dacă tu sau coproprietarul locuinței vă aflați în străinătate, puteți realiza o procură prin care să împuterniciți o altă persoană să se prezinte la notar și să încheie procesul de vânzare; persoana delegată se numește mandatar. Toți proprietarii trebuie să dea procura. Dacă unul dintre coproprietari se află în străinătate poate realiza procura la consulat, fără a trebui așadar să părăsească țara în care se află. În cazul în care este în România, va realiza procura la notariat;

Vânzarea când unul dintre proprietari nu este de acord

Vânzarea unei locuințe nu poate fi realizată de către un coproprietar, dacă nu este de acord și celălalt. El poate vinde doar cota-parte pe care o deține și să îl înștiințeze pe cumpărător. Desigur, în cazul unui apartament, nimeni nu va dori să împartă locuința cu un străin. Cu toate acestea, ce soluții sunt pentru ca tranzacția să aibă loc?

Ieșirea din indiviziune

  • indiviziunea înseamnă dreptul de proprietate pe care mai multe persoane îl au în același timp, fiecare cu o cotă-parte, dar fără ca delimitările să existe în mod fizic – altfel spus, în cazul unui apartament nu va exista o delimitare, un gard între camere.
  • de regulă, indiviziunea apare ca urmare a unei moșteniri, ca de exemplu părinții au lăsat copiilor o casă, un teren sau un apartament.
  • pentru a ieși din starea de indiviziune, modalitatea simplă este să se realizeze un partaj voluntar asupra bunurilor în mod amiabil, la notar (evitându-se astfel instanța judecătorească care implică costuri cu mult mai mari și consum de timp).
    • partajul voluntar înseamnă împărțirea bunului de comun acord, condiția este ca toate persoanele implicate să se prezinte la notar și să fie de acord cu modul de împărțire al bunului. Astfel, fiecare devine proprietar exclusiv al acelor bunuri.
    • partajul notarial se poate realiza și prin oferirea unei sume de bani (sultă) celuilalt coproprietar sau, după caz, celorlalți coproprietari, care să compenseze așadar partea acestuia, aspect detaliat în continuare.

Cumpărarea părții celuilalt

O metodă simplă de înțelegere între coproprietari este realizarea partajului pe cale amiabilă, la notar. Aceasta este modalitatea prin care poate înceta proprietatea comună a bunurilor. De exemplu, în cazul a doi frați, unul dintre ei va rămâne proprietar deplin al apartamentului, cu posibilitatea ca ulterior să-l vândă, dacă îi va plăti fratelui o sultă – sumă care i se cuvine acestuia pentru partea lui.

  • sulta este așadar suma de bani compensatorie pe care unul dintre proprietari se angajează să o plătească celuilalt, lucru care se întâmplă în cadrul unui proces de partaj.
  • de preferat este ca partajul să aibă loc pe cale amiabilă, la notar și nu în instanță judecătorească, pentru a evita cheltuieli mari de ambele părți și foarte mult timp consumat.

Vânzarea apartamentului în urma unui divorț

Când soții divorțează ei devin coproprietari în devălmășie asupra bunurilor. Este cazul soților care nu au optat înainte de căsătorie pentru un contract prenupțial, adică să stabilească de la început cum vor fi împărțite bunurile în cazul unui divorț.

  • divorțul face ca soții să fie coproprietari asupra a ceea a ce au dobândit în timpul căsătoriei, prin urmare, cu ajutorul partajului ei își pot împărți bunurile.
  • nu vor intra la partaj bunurile dobândite înainte de căsătorie.
  • apartamentul dobândit în timpul căsătoriei de către amândoi soții va putea rămâne la unul dintre ei, acesta despăgubindu-l pe celălalt cu o sumă de bani (sultă).
  • care este sulta care trebuie plătită în cazul unui apartament aflat în credit ipotecar?
    • din valoarea imobilului se scade soldul (restul de plată pentru creditul de la bancă) și rezultă valoarea netă a imobilului.
    • valoarea netă a imobilului se împarte la doi și rezultă suma pe care soțul care rămâne cu proprietatea trebuie să o plătească drept compensație celuilalt.
  • partajul între soți poate fi realizat pe cale amiabilă la notar sau în instanță judecătorească (este mai costisitor).
  • o altă modalitate este ca soții să vândă apartamentul pe care l-au achiziționat împreună și să împartă banii în mod egal.
  • la finalizarea partajului, bunurile pe care le-a primit fiecare dintre soți devin bunuri proprii. Prin urmare, dacă unuia dintre ei i-a revenit apartamentul, acesta este proprietar deplin și ulterior poate vinde locuința fără a avea nevoie de aprobarea fostului soț.

A fi informat este primul pas, apoi calea amiabilă este întotdeauna varianta cu cele mai multe avantaje pentru ambele părți implicate. Ține cont că poți să utilizezi platforma Storia pentru ca anunțul tău de vânzare să ajungă în atenția potențialilor cumpărători.

Adresa ta de email nu va fi publicată pe site. Câmpurile marcate cu steluță* trebuie completate.

*