Care sunt pașii pentru cumpărarea unui apartament prin credit ipotecar?

Dacă te întrebi care sunt pașii exacți pe care îi ai de urmat pentru a deveni proprietar, îți oferim acest ghid util, complet și usor de parcurs, pentru a te organiza eficient. Storia.ro îți pune la dispoziție o varietate de anunțuri imobiliare, care răspund unor gusturi variate, inclusiv celor mai exigente cerințe. 

Dar, să începem metodic! Foarte probabil achiziția unui apartament înseamnă și cea mai mare investiție pe care ai făcut-o până în prezent, astfel că inevitabil apare împrumutul la bancă. Informează-te din acest articol și lucrurile îți vor părea simple și clare.

Cuprins:

  1. Preaprobarea creditului

Dacă te-ai hotărât că este momentul să ai propriul tău apartament, fie că vrei să pleci din chirie, din casa părinților sau ai nevoie de un spațiu mai mare pentru familia ta, este important să cunoști bugetul pe care îl poți aloca pentru această investiție. Cu alte cuvinte, trebuie să știi câți bani vei primi de la bancă.

    • preaprobarea creditului înseamnă verificarea de către bancă a veniturilor tale și, în funcție de acest lucru, aprobarea unei sume în concordanță cu salariul tău.
    • condițiile pentru a te împrumuta de la bancă și a cere o preaprobare de credit ipotecar sunt: să ai un venit cu caracter permanent, să fii angajat pe perioadă nedeterminată, să ai cel puțin 3 luni vechime la noul loc de muncă, să deții avansul minim de 15% – dovada acestei sume se poate face printr-un ordin de plată.
    • preaprobarea creditului durează aproximativ două zile lucrătoare (sau chiar mai puțin, diferă de la bancă la bancă).
    • singurele documente cu care trebuie să te prezinți pentru preaprobarea creditului sunt buletinul și actul care face dovada veniturilor tale, ca de exemplu adeverința de salariu. De regulă, nu mai este nevoie nici măcar de adeverința de salariu, dat fiind faptul că banca realizează o interogare la ANAF pentru verificarea venitului, lucru care se întâmplă instant. Îți vei da doar permisiunea pentru această interogare. Verificarea la ANAF poate avea loc doar dacă veniturile sunt declarate de angajator.

 

  • Notă: nu este obligatoriu ca venitul să însemne salariu, poate fi venit obținut pe PFA, venit din chirii, pensii speciale s.a. În acest caz vor fi depuse alte acte, de exemplu, în cazul PFA se ia în considerare dacă este cu normă de venit (se prezinta facturile emise, declaratiile de venit estimate) sau in sistem real (sunt prezentate declaratiile de venit estimat, registrul de incasari si plati pentru ultimele 12 luni).

 

  • etapa de preaprobare a creditului se încheie cu acceptul băncii (în anume situații cu refuzul) de a-ți oferi împrumutul pentru achiziția apartamentului potrivit veniturilor tale. Această preaprobare de credit are un termen de valabilitate care variază în funcție de bancă, între 30 și 120 de zile, timp în care să îți găsești locuința dorită.
  • avantajul preaprobării creditului este siguranța de a ști exact pe ce sumă te bazezi și a urmări așadar anunțurile imobiliare care se încadrează în bugetul tău.

2. Căutarea apartamentului mult visat

Cel mai probabil ai niște criterii de alegere pentru noul tău apartament, ca de exemplu cartierul, numărul de camere, apropierea de stațiile mijloacelor de transport în comun ori existența locului de parcare. Cerințele diferă de la o persoană la alta și este important să te gândești la achiziția aceasta ca la una pe termen lung, astfel că este bine să preconizezi inclusiv nevoile viitoare, de peste 5 sau 10 ani. Dacă familia se mărește, va mai îndeplini apartamentul nevoile voastre? 

Alegerea locuinței înseamnă confortul pe care ți-l oferi pentru o lungă perioadă de timp, astfel că este important să analizezi foarte bine oferta și să nu faci compromisuri în cazul criteriilor pe care le-ai desemnat ca importante pentru tine (ca de exemplu o anumită zonă, compartimentarea decomandată sau apropierea de metrou).

  • site-ul de anunțuri imobiliare Storia.ro îți pune la dispoziție anunțuri variate de vânzare apartamente, din toate orașele țării; filtrezi căutarea în funcție de cerințele tale, ca de exemplu zonă, număr de camere, compartimentare, etaj, interval de preț.
  • platforma Storia.ro îți afișează la finalul fiecărui anunț de vânzare prețul pieței și îți arată cu ce procent vânzătorul a depășit această medie sau din contră, se află sub prețul de piață al acelei zone.
  • chiar dacă ai un credit ipotecar preaprobat care expiră la data X, nu te grăbi când achiziționezi apartamentul, la fel și dacă este vorba de o relocare în alt oraș. Analizează cu atenție viitorul apartament pentru a te asigura că este locuința de care ai nevoie.
  • dacă te muți într-un oraș nou în care nu ai mai locuit, este bine să obții informații utile, ca de exemplu, care sunt cele mai sigure cartiere din București, cât timp faci pe drum de la serviciu acasă și invers sau, care sunt cartierele cu cel mai ridicat nivel de liniște.
  • există multe apartamente în blocuri noi la prețuri mai mici, însă situate departe de centrul orașului și chiar la o distanță considerabilă de primul bulevard principal. Analizează foarte bine decizia și faptul că va însemna mai mult timp petrecut în trafic. De asemenea, ești dispus să depinzi de mașină, dar restul membrilor din familia ta?
  • pe lânga zona aleasă pentru apartament, un rol important îl mai au suprafața și compartimentarea – decomandat, semidecomandat, nedecomandat, circular, open-space. Gândește-te în perspectivă, chiar dacă acum poate părea un apartament satisfăcător nevoilor tale actuale, peste câțiva ani s-ar putea simți ca un spațiu îngust pentru familia ta și lipsit de intimitate.  

 

3. Semnarea antecontractului

În momentul în care ai găsit apartamentul pe care vrei să-l cumperi, care se încadrează în suma pe care banca ți-a preaprobat-o și care îndeplinește nevoile tale, este momentul să bați palma cu vânzătorul. Acum are loc semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare și se realizează la notar. Acest lucru înseamnă că tu ai siguranța că apartamentul îți va fi vândut ție, iar proprietarul certitudinea că tu nu te vei răzgândi și vei achiziționa locuința.

  • antecontractul se semnează la notar, iar tu, în calitate de cumpărător, ai nevoie doar de buletin. Vânzătorul apartamentului va prezenta și actul de proprietate și extrasul de carte funciară.
  • la semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare vei plăti un avans, nu există o sumă fixă, este în funcție de înțelegerea ta cu proprietarul și de fapt reprezintă garanția și dovada că ești interesat să achiziționezi apartamentul. De exemplu, poți da avans 500 de euro sau 1000 de euro;
  • suma pe care o plătești ca avans se va menționa în antecontract; 
  • antecontractul are o perioadă de desfășurare, adică până la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, dată care este și ea menționată.
  • antecontractul implică și despăgubirile care se datorează în cazul în care nu se mai semnează contractul de vânzare-cumpărare.
  • onorariul notariatului poate fi plătit de cumpărător sau împărțit între cele două părți implicate (cumpărător și vânzător).
  • pentru că tu probabil vei primi creditul în lei, respectiv banca va face transfer vânzătorului suma în lei și nu în euro, este bine să te înțelegi de la început cu proprietarul în această privință (sunt persoane care insistă să le fie plătit apartamentul în euro).

4. Evaluarea apartamentului

După semnarea antecontractului vei putea merge la bancă cu actul de proprietate al vânzătorului asupra imobilului (inclusiv documentația cadastrală, certificatul de performanță energetică, extrasul de carte funciară) și vei pune la punct datele despre evaluarea locuinței pe care urmează să o cumperi. Evaluatorul este de cele mai multe ori o persoană recomandată de bancă. Acesta inspectează locuința, adună informațiile necesare și realizează un raport pe care îl predă băncii în termen de 2 – 3 zile. Ține cont că vei avea de plătit taxa de evaluare. 

Finalizarea evaluării și verificarea actelor de proprietate ale vânzătorului de către departamentul juridic face posibilă trecerea la următoarea etapă. 

  • printre criteriile luate în considerare la evaluare se numără: anul construcției, instalațiile electrice și sanitare, modul de încălzire al proprietății și certificatul energetic al clădirii, localizarea apartamentului (parcuri, piață, accesul facil la transportul comun), prezența unui loc de parcare sau a unui garaj ș.a. Află mai multe informații din articolul: Evaluarea unui apartament pentru cumpărare sau vânzare – Etape, acte necesare și costuri;

5. Aprobarea finală a creditului

Banca are așadar rezultatul evaluării, dar și actele de proprietate ale imobilului. Se completează dosarul de credit cu acestea și se analizează de către bancă. Această etapă de verificare durează câteva zile, iar la final, dacă totul este în regulă, se aprobă creditul. În acest moment banca te anunță că poți semna contractul de vânzare-cumpărare.

  • este momentul să stabilești cu vânzătorul și notariatul ziua în care veți semna contractul și în care tu vei deveni proprietar cu acte în regulă.
  • există un notariat cu care respectiva bancă colaborează, iar actele imobilului vor ajunge aici pentru redactarea contractului de vânzare-cumpărare și de ipotecă.

 

6. Semnarea contractului de vânzare-cumpărare și de ipotecă 

Va avea loc semnarea contractului de vânzare-cumpărare la notar, iar apoi semnarea contractului de ipotecă (care se poate realiza la notar sau la bancă, însă cu prezența notarului). 

La semnarea contractului de vânzare-cumpărare, fiecare dintre cele două părți va avea pregătite actele corespunzătoare:

  • vânzătorul va prezenta: buletinul, actul de proprietate, certificatul fiscal, cadastrul și intabularea, extrasul de carte funciară, certificatul de performanță energetică, adeverința de la asociația de proprietari care denotă lipsa datoriilor la întreținere;
  • tu, în calitate de cumpărător va trebui să prezinți buletinul, certificatul de căsătorie (dacă este cazul) și contractul de credit;
  • foarte important, va trebui să achiți onorariul notariatului, este o responsabilitate care revine cumpărătorului (variază în funcție de prețul apartamentului);
  • pe lângă taxa notarială vei mai avea de plătit intabularea și onorariul autentificării contractului de ipotecă. Așadar, este important să iei în calcul aceste sume de bani;
  • de asemenea, dacă tranzacția a fost intermediată prin agent imobiliar, atât cumpărătorul, cât și vânzătorul vor plăti fiecare comisionul datorat.
  • după semnarea contractului de vânzare-cumpărare, în fața notarului vei primi toate actele originale ale apartamentului și cheile casei.
  • semnarea contractului de ipotecă poate avea loc la notariat sau se deplasează notarul la bancă.
  • vei mai semna și contractul de credit la bancă în ziua retragerii banilor.

7. Intabularea

Pentru că acum noul proprietar al apartamentului ești tu, apartamentul trebuie înscris în Cartea Funciară și se atestă că ai dreptul de proprietate asupra apartamentului. Această înscriere este în sarcina notariatului, care trimite o cerere către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Va trebui să ridici documentele de la notar.

  • pentru intabulare vei avea de plătit o taxă care se calculează în funcție de valoarea imobilului.

 

8. Înscrierea apartamentului la Administrația Financiară

În termen de 30 de zile de la semnarea contractului de vânzare-cumpărare va trebui să înscrii apartamentul pe numele tău la Administrația Financiară, se numește schimbare rol fiscal și de aici înainte va trebui să plătești impozitul pentru noua proprietate.

  • te vei prezenta la Direcția de Impozite și Taxe Locale, agenția de care aparține imobilul nou-cumpărat.
  • vei prezenta actele necesare: 
    • buletinul 
    • actul de proprietate (contractul de vânzare-cumpărare) 
    • certificatul energetic 
    • cadastrul

9. Trecerea utilităților pe numele tău (întreținere, energie, gaze, cablu, internet)<

Îți mai rămâne să schimbi contractele de la energie, gaze, cablu, internet pe numele tău, astfel că va trebui să te prezinți la instituția în cauză unde vei completa o cerere-tip și în principal vei prezenta buletinul, respectiv contractul de vânzare-cumpărare. De exemplu, în cazul furnizorului ENGIE ai posibilitatea să faci schimbarea titularului de contract prin depunerea unui formular online și încărcarea documentelor necesare, deci fără a mai fi nevoie să mergi la ghișeu.

Achiziția unui apartament este o investiție importantă, acordă suficient timp pentru găsirea apartamentului care să corespundă cu nevoile tale. Fii informat în legătură cu etapele pe care le implică procesul de cumpărare prin intermediul creditului ipotecar și întregul proces ți se va părea foarte ușor. Succes!

Adresa ta de email nu va fi publicată pe site. Câmpurile marcate cu steluță* trebuie completate.

*