Achiziționarea unui apartament prin rate direct la dezvoltator poate reprezenta o alternativă la creditul bancar. Opțiunea este atractivă, mai ales pentru persoanele care nu doresc să se îndatoreze pentru 25-30 de ani, pentru cele care își permit să achite rate mai mari, dar și pentru cei care nu se califică pentru un credit bancar din diferite alte motive.
- Ce sunt ratele la dezvoltator și cum funcționează sistemul
- Avantajele ratei la dezvoltator
- Dezavantajele ratei la dezvoltator
- Prevederile contractuale sunt esențiale
- Detalii importante pentru cumpărător
Ce sunt ratele la dezvoltator și cum funcționează sistemul
Ratele la dezvoltator reprezintă un sistem de plată care a apărut din nevoia vânzătorului, respectiv a dezvoltatorului imobiliar, dar și a cumpărătorului. Dacă dezvoltatorul are ocazia de a vinde, cumpărătorul achiziționează o locuinta noua fără să mai apeleze la un împrumut bancar destinat explicit acestui scop, prin plata unei rate lunare, stabilită de comun acord cu dezvoltatorul, în baza unui contract legal.
Una dintre primele caracteristici este că dezvoltatorii nu au condiții standard, contractul poate fi negociat astfel încât este posibilă găsirea celei mai bune soluții care să convină ambelor părți. Caracteristic acestui sistem de achiziție de locuințe este o rată lunară și un avans mai mare. Avantajul este că perioada derulării contractului este mai mică decât pentru un împrumut bancar de tip ipotecar și se poate finaliza într-un interval relativ scurt, de câțiva ani, în funcție de fiecare dezvoltator. Un alt beneficiu care poate fi luat în calcul este absența dobânzilor și a comisioanelor bancare, iar, dacă există, au valori mici.
Rata direct la dezvoltator poate fi o soluție pentru persoanele cu venituri medii și mari, pentru cei care au o sumă de bani la dispoziție, care poate reprezenta un avans și care, din varii motive, nu doresc să apeleze la un credit imobiliar printr-o bancă.
Avantajele ratei la dezvoltator
Ca în oricare altă tranzacție imobiliară, există avantaje și dezavantaje pentru ambele părți. În cazul ratelor la dezvoltator, există câteva avantaje pentru cumpărător. Este bine de știut că aceste beneficii depind de valoarea locuinței, de strategia de piață a dezvoltatorului și de modul în care se realizează efectiv negocierea și contractul.
Pot fi considerate avantaje următoarele aspecte:
- prin comparație cu accesarea unui credit ipotecar, procesul este mult simplificat;
- plata ratelor la dezvoltator oferă mai multă flexibilitate, inclusiv în negocierea valorii ratelor lunare, a avansului, precum și a perioadei în care vei achita locuința;
- nu sunt necesare acte care să dovedească capacitatea de plată, a surselor veniturilor sau care să ateste un venit constant, vechime de muncă sau interogare la ANAF;
- valoarea ratelor este stabilită de comun acord și poate fi ajustată, uneori, pe parcurs;
- nu este necesară o asigurare de viață pentru cumpărător;
- nu este necesară o asigurare completă a locuinței, ceea ce poate însemna economii pentru cumpărător;
- ai acces la apartament imediat;
- poți cumpăra un apartament în țară, în condițiile în care obții venituri în străinătate;
- poți cumpăra și dacă ai datorii sau ai deja un împrumut la bancă și nu te califici pentru programele naționale Prima Casă;
- locuința cumpărată poate fi în stadiul de proiect, în curs de finalizare sau finalizat.
Dezavantajele ratei la dezvoltator
Înainte de a semna un contract și de a alege această cale pentru achiziția unei locuințe, trebuie luate în calcul și dezavantajele ratelor direct la dezvoltator.
Principalele inconveniente pot fi:
- avansul mai mare decât în cazul în care apelezi la un credit imobiliar;
- ratele lunare mai mari decât în cazul celor pe care le-ai plăti la bancă pentru un credit;
- ești obligat să te limitezi la ofertele dezvoltatorilor imobiliari care iau în calcul varianta ratelor directe;
- eventuale riscuri legate de modul în care evoluează lucrările, în cazul locuințelor nefinalizate pentru care cumpărătorul plătește rate la dezvoltator;
- complicațiile financiare ale dezvoltatorului care pot afecta dreptul de proprietate al cumpărătorului;
- litigiile legate de plățile între dezvoltator și cumpărător pe parcursul derulării contractului, care nu sunt luate în calcul la redactarea contractului dintre părți;
- imposibilitatea achitării ratelor de către cumpărător în cuantumul și la termenul stabilit în contract.
Prevederile contractuale sunt esențiale
Cumpărarea unei locuințe cu rate direct la dezvoltatorul ansamblului rezidential este, ca principiu, o formă de leasing, iar redactarea corectă și completă a contractului dintre cumpărător și vânzător poate scuti ambele părți de complicații ulterioare.
Este important de spus că, spre deosebire de situația în care există un contract de credit, realizat cu o bancă, unde termenii împrumutului sunt foarte clar stipulați, un acord cu dezvoltatorul poate genera complicații.
Fiind vorba despre un contract civil, inspirat din cele de leasing, cumpărătorul trebuie să se pună la adăpost față de câteva situații extreme care trebuie luate în calcul. Nu omite situația limită a falimentului dezvoltatorului, situație în care este posibil ca banca ce l-a creditat pe acesta din urmă să scoată la licitație locuințele construite, dacă nu este stabilit cu precizie cine este proprietarul acestora, cumpărătorul sau dezvoltatorul. Menționerea contractului în cartea funciară poate evita o parte dintre probleme și este o garanție solidă pentru ambele părți.
Se practică trecerea locuinței în proprietatea cumpărătorului în momentul în care acesta achită un anumit procent din valoarea locuinței, detaliu care trebuie menționat în contract în mod explicit, la care trebuie adăugate clauze pentru situații extreme, atât în ceea ce privește dezvoltatorul, cât și cumpărătorul.
Efectuarea plăților, atât a avansului, cât și a ratelor, prin bancă este necesară și corectă, iar acceptarea de către dezvoltator a acestui mod de plată pentru obligațiile cumpărătorului reprezintă o dovadă a corectitudinii acestuia.
Un contract detaliat care să prevadă toate situațiile posibile, inclusiv pe cele în care să fie posibile renegocierea valorii ratelor lunare și a situațiilor de forță majoră, redactat de avocați specializati în înțelegeri civile de acest tip și legalizat la notar este un detaliu care conferă siguranță pentru cele două părți. Prevederile Codului civil, coroborate cu cele clasice ale unui contract de leasing pot fi elementele principale care să stea la baza unui act echitabil, atât pentru dezvoltator, cât și pentru cel care cumpără.
Detalii importante pentru cumpărător
Cumpărarea unei locuințe cu rate la dezvoltator este o soluție folosită relativ frecvent și poate să fie cu adevărat utilă ambelor părți atâta vreme cât sunt luate o serie de măsuri asiguratorii.
Frecvent avansul solicitat de dezvoltator, echivalentul unei prime rate a leasingului, poate să fie între 20-50% din valoarea locuinței. Ratele lunare se stabilesc în funcție de durata contractului încheiat între părți, care poate varia în funcție de valoarea avansului, a ratelor și a locuinței.
Indiferent de aceste detalii, contractul dintre părți trebuie redactat în prezența unui specialist în contracte civile, astfel încât cumpărătorul, care își asumă mai multe vulnerabilități, să fie cât mai bine protejat, iar plățile pe care acesta le face (avansul și ratele) să-și atingă scopul, respectiv obținerea dreptului de proprietate asupra locuinței.
Documentarea personală, direct la dezvoltator, solicitarea tuturor informațiilor necesare reprezintă un demers obligatoriu pe care fiecare potențial cumpărător trebuie să-l realizeze pentru a avea certitudinea că face o investiție care se va finaliza cu intrarea în posesie a locuinței.
Prima plată se va face întotdeauna după redactarea unui antecontract legalizat care trebuie să expună toate situațiile posibile, costurile totale, angajamente reciproce și clauze pentru situațiile excepționale. În felul acesta, documentul reprezintă o garanție în sine și va avea și valoare în fața instanței, în cazul unor litigii între părți, care nu se pot soluționa amiabil.
Contractul trebuie să prevadă expres:
- termene de predare
- garanțiile dezvoltatorului și ale constructorului
- dovada luării în primire și recepția finală
- data plății ratelor, valoarea avansului
- dovada menționării statutului locuinței în cartea funciară
- orice alte prevederi pe care părțile semnatare le consideră importante.
Trăgând linie, se poate afirma că varianta creditului ipotecar, prin bancă, rămâne calea cea mai sigură, mai ales că există soluția plății anticipate, care poate reduce substanțial costurile.
Deși la prima vedere ratele la dezvoltator par o soluție rentabilă, această modalitate de achiziție a unei locuințe trebuie, obligatoriu, asistată de un avocat specializat în contracte civile pentru a evita orice situații neplăcute.
Sursa foto: shutterstock.com
