Piata rezidentiala, incotro? Previziuni privind constructiile de locuinte in 2017

Numarul de locuinte finalizate in primele trei luni din 2017 in Romania a scazut cu 13% fata de aceeasi perioada din 2016, contrar trendului din domeniul rezidential din ultimele sase luni. Conform datelor Institutului National de Statistica (INS), in perioada ianuarie-martie 2017 s-au livrat, in toata tara, 10.084 de locuinte, cu 1.506 unitati sub nivelul din primul trimestru al anului trecut.

Scaderea oarecum neasteptata nu evidentiaza, insa, situatia efectiva de pe piata rezidentiala din intervalul analizat, avand in vedere ca volumul lucrarilor rezidentiale din perioada ianuarie-martie 2017 a crescut cu 58,2% fata de cele trei luni corespunzatoare ale anului trecut, in timp ce numarul autorizatiilor de construire a cladirilor rezidentiale din aceeasi perioada a crescut cu aproape 2%, conform INS.

Cauza acestei contractii ar trebui identificata, astfel, in perioada anterioara. O analiza amanuntita asupra rezultatelor INS privind volumul lucrarilor de constructii de locuinte din ultimii doi ani indica o scadere anuala de 5,8% a constructiilor rezidentiale in 2015 comparativ cu anul 2014. In 2016, a fost consemnata o crestere de 12,1%. Trimestrial, singura scadere a volumului lucrarilor rezidentiale poate fi identificata in ultimele trei luni din 2015, avand in vedere faptul ca in trimestrele anterioare s-au raportat cresteri (+14,9% in T1, +12% in T2, +6,7% in T3). Mai mult, chiar daca INS nu precizeaza acest lucru, scaderea volumului de lucrari rezidentiale din ultimul trimestru al anului 2015 a fost destul de mare, daca a putut contracara cresterile importante din trimestrele anterioare, generand un rezultat negativ la nivelul intregului 2015.

In concluzie, scaderea numarului locuintelor finalizate intr-o perioada de crestere sustinuta a pietei rezidentiale isi poate avea originile undeva in ultima parte a anului 2015, cand numarul lucrarilor de constructii rezidentiale a scazut puternic si, teoretic, avand in vedere evolutia lucrarilor din 2016, un nou declin nu ar mai trebui consemnat in perioada urmatoare, decat in cazuri exceptionale.

O tendinta vizibila din ultimele comunicate privind constructia de locuinte emise INS este preponderenta locuintelor finalizate in mediul urban, fata de cele din mediul rural. Concret, din numarul total de locuinte finalizate in primele trei luni ale acestui an, 5.895 de locuinte (58,5%) au fost in orase, iar 4.189 in mediul rural (41,5%). Tendinta este interesanta, avand in vedere faptul ca, de obicei, numarul autorizatiilor de construire pentru cladiri rezidentiale este mai mare in mediul rural fata de cel urban. Conform INS, in 2016 si in primul trimestru din 2017 numarul cladirilor autorizate in mediul rural a avut ponderi lunare medii de circa 60% din total.

In concluzie, finalizarea unui numar mai mare de locuinte in mediul urban ar putea avea drept explicatie un apetit mai mare al dezvoltatorilor de a finaliza lucrarile incepute si de a face receptiile lucrarilor, in timp ce, in mediul rural, chiar daca se autorizeaza mai mult, ori lucrarile sunt tergiversate, ori nu se face receptia conform legislatiei, pentru ca imobilele noi sa fie incluse in statisticile oficiale.

Un alt trend al pietei rezidentiale ce reiese din comunicatul INS indica o crestere a numarului de locuinte finantate din fonduri publice. Datele din primele trei luni ale anului indica, astfel, o crestere a numarului locuintelor realizate din fonduri publice (+251 de unitati), in raport cu tendinta de scadere pronuntata a celor finantate din fonduri private (-1.757 de unitati). Se poate observa ca, de fapt, constructiile cu finantare privata doar si-au micsorat ponderea, de la 100% in T1 din 2016, la 97,5% in primul trimestru al acestui an. In aceste conditii, efortul investitional al dezvoltatorilor privati ramane preponderent, cota ce revine investitiilor statului majorandu-se usor, de la circa 0% in trimestrul intai din 2016 (cand s-au terminat doar doua locuinte publice) la 2,5% in ianuarie-martie 2017, cand s-au finalizat 253 de locuinte din fonduri bugetare, in toata tara.

In concluzie, aceasta tendinta reflecta o crestere usoara a interesului autoritatilor centrale si locale fata de programele de construire de locuinte.

Constructiile de locuinte pe regiuni

Conform INS, distributia in profil regional evidentiaza scaderi ale numarului de locuinte finalizate in regiunile Nord-Est (-737 de locuinte), Bucuresti – Ilfov (-565), Vest (-392), Sud-Muntenia (-132), Centru (-31) si Sud-Est (-12) si cresteri numai in regiunile de dezvoltare Nord-Vest (+344 de locuinte) si Sud-Vest Oltenia (+19). La o prima interpretare, aceste date ar indica trenduri negative in aproape toate zonele tarii. Totusi, indicatorii din primele trei luni ale anului nu sunt tocmai relevanti pentru a delimita evolutia din intregul an in curs.

Nominal, cele mai multe locuinte au fost finalizate in regiunea de Nord-Est a tarii (1.897 de unitati), motoarele regiunii fiind reprezentate mai ales de judetele Cluj (Cluj-Napoca) si Bihor (Oradea). In ultimii ani, municipiul Cluj-Napoca s-a dezvoltat exponential, devenind a doua piata rezidentiala dupa Bucuresti.

Pe locul al doilea ca locuinte finalizate in primul trimestru s-a aflat regiunea de Nord-Est (1.584 de unitati), avand ca motoare judetele Iasi, Bacau si Suceava. In 2016, in zona de nord-este a tarii s-au finalizat, in total, 8.926 de unitati, fiind a doua regiune de dezvoltare a tarii dupa Bucuresti-Ilfov. Judetele din nord-estul tarii au o nevoie majora de infuzii de capital pentru a reduce decalajul fata de celelalte zone, aceasta zona devenind deja noul pol de dezvoltare a Romaniei. Dezvoltatorii imobiliari tin pasul cu dezvoltarea regiunii si au anuntat ca vor livra, in 2017, proiecte cu peste 1.000 de locuinte doar in municipiul Iasi si in imprejurimile acestuia.

Regiunile Bucuresti-Ilfov si Centru ocupa urmatoarea pozitie in clasamentul locuintelor finalizate, cu cate 1.542 de unitati livrate in fiecare zona. Ordinea este fireasca, avand in vedere dezvoltarea puternica din ultimii ani din aceste zone, mai ales din Bucuresti-Ilfov. Clasamentul este completat de regiunile Sud-Est (1.290 de locuinte finalizate), Sud-Muntenia (961), Vest (687) si Sud-Vest Oltenia (581).

Atentie la mesaj!

Oricum am privi piata rezidentiala din Romania, lucrurile nu stau chiar atat de bine precum par din mesajele comunicatorilor din domeniu. Incoerenta mesajelor guvernamentale (amanarea majorarii salariilor bugetarilor, renuntarea la TVA zero la achizitia de locuinte, incertitudinile legate de continuarea programului Prima Casa in 2018, posibilele majorari de impozite preconizate pentru 2018 s.a.) alaturi de un supra-optimism afisat de dezvoltatorii si agentii imobiliari care aduc pe piata un mesaj similar celui din perioada de boom (2006-2008), pot avea ca rezultat destabilizarea unei piete rezidentiale care, de obicei, reactioneaza prima la crize.

Piata rezidentiala creste, se dezvolta, veniturile populatiei sunt mai mari (dar si cheltuielile), rata somajului este mai mica, iar puterea de cumparare, mai mare, fata de perioada 2006-2008. Totusi, piata este inca fragila, iar singura certitudine este incertitudinea. In acest context, o atitudine corecta recomandata de analistii portalului de vanzari imobiliare Storia.ro ar fi precautia, moderatia in mesaje si o atitudine rezervata fata de orice mesaj, de oriunde ar proveni el.

Pe Storia.ro sunt disponibile aproape 100.000 de anunturi de vanzari de apartamente si case. Distributia lor regionala reflecta tendintele de dezvoltare de pe piata rezidentiala din Romania, cele mai multe anunturi de vanzari de locuinte fiind inregistrate in regiunea Bucuresti-Ilfov (35.972 de anunturi), urmata de judetele Iasi (cu 16.622 de anunturi) si Cluj (14.447).

Clasamentul primelor zece judete din punct de vedere al numarului de anunturi este completat de judetele Sibiu (5.758 de anunturi), Constanta (5.585), Brasov (4.945), Timis (3.226), Bacau (1.488), Prahova (1.859) si Bihor (1.460 anunturi).

Adresa ta de email nu va fi publicată pe site. Câmpurile marcate cu steluță* trebuie completate.

*